在马来西亚卖房难？3个常见坑教你避开
- propertychanwk
- 2025年10月23日
- 讀畢需時 3 分鐘
已更新：2025年11月12日
“我的房子已经放了六个月，怎么还卖不掉？”
“Agent 换了几个了，连一个 serious buyer 都没有。”
其实，很多屋主并不是卖不出，而是踩了常见的三个卖房陷阱。
在如今买家信息透明、选择多的时代，要卖得快、卖得好价，必须讲策略。
今天我想和你分享，屋主在卖房时最容易忽略的三个问题，以及如何避免它们。
价开太高——买家直接滑过你
不少屋主抱着“试试看”的心态，挂牌价比市场高出10%至20%。
结果没人看房、没人询问、广告点击率极低。
现实是：买家永远先比价，再决定要不要看你的单位。
在PropertyGuru、iProperty、Mudah.my这类网站上，只要同一区有相似单位更便宜，你的房源即使装修再好，也会被系统排名压到后面。
案例分享：
我曾经接手一位屋主在Bangsar South放盘，市场价RM950,000，他坚持放RM1.1mil。半年都没有一通电话。后来我建议降到RM980,000，两个星期内就成交。
卖房建议：
请代理提供同区实际成交价，而不是只看挂牌价。
定价应控制在市场价±5%以内，这样才吸引真正买家。
若急售，可先以“心理价＋谈判空间”的方式，先测试市场反应。
2. 没准备齐文件——买家想买也下不了手
有些屋主以为“先找到买家再讲文件”，但律师审核阶段常卡住——SPA副本找不到、Strata Title还没转名、Quit Rent和Assessment没更新。一拖再拖，买家信心就没了。
案例分享：
我有个客户在TRX Residences卖房时，地契还在开发商手上。我们提前准备好授权书和开发商同意信，买家律师审核仅用一天就完成。而同一区其他屋主因文件延误，足足拖了两个月才成交。
卖房建议：
挂牌前让律师预审一次文件，文件准备齐全，成交速度快一倍。
没选对代理——曝光不足、买家找不到你
很多屋主习惯把房子交给“朋友的朋友”，结果一个月过去，连广告都没上。
专业的持牌代理不只是“放广告”，而是会为你制定完整的销售策略，包括市场定价分析、专业宣传素材、多平台曝光。
案例分享：
我曾接手一间Mont Kiara公寓，前任代理只在业内平台放广告。我重新拍摄照片、撰写中英文文案，并同步发布在新加坡与香港的买家平台。两周内就吸引到一位新加坡客户下订。
卖房建议：
● 优先选择有经验、熟悉外国买家市场的代理。
● 要求代理提供销售计划、广告报告与看房反馈。
● 建议签“独家委托”（Exclusive Listing），让代理有动力全力推广。
我如何帮业主成功售出Agile Bukit Bintang单位
一位海外业主委托我出售他在雅居乐公寓（Agile Bukit Bintang）的两房单位，原本打算长期出租，但因家庭需要周转资金，决定出售。 当时市场价格介于RM1.45–1.6百万之间，成交速度偏慢，业主希望尽快套现，又不想亏太多。
我从三个方向着手：
步骤一：定价策略
我分析了过去六个月的成交数据，对比楼层、装修及租赁状况后，将售价定在RM1.5百万——略低于高端装修单位，却高于一般空屋挂牌，既吸引买家，又保留利润空间。
步骤二：重新包装与推广
我聘请专业摄影师拍摄新照片，强调「拎包入住、租约稳定、步行TRX与Pavilion」的卖点。广告以中英文同步发布至本地与海外买家平台，并制作30秒短影片吸引更多外地投资者。
步骤三：谈判与成交
不到三周，就有来自新加坡的投资买家主动联系。在看完虚拟导览后，我安排他视频通话看房，并把租约文件一并发过去。买家在第三次沟通后提出报价RM1.48百万，我帮屋主谈判至RM1.50百万全额成交。
整个流程，从接手到签约，只用了2 个月。
Wendy's 小结
在马来西亚卖房，其实并不难。真正的挑战在于：你是否有正确的策略和准备。
多数屋主卖不出房，并不是因为市场冷淡，而是因为定价过高、文件不齐、或找错代理。
要卖得快、卖得好价，屋主必须懂得把握三个关键：合理定价、完整文件、专业推广。
卖房不该靠运气，而是一场有计划、有策略的经营。
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